Précisions sur Occupation Permit

[Nadeem]

Le RES est tout a fait libre pour acquisition par des etranger. Donc que vous ayez le permis 10 ans ou non, vous pouvez acheter. Meme un touriste qui passe 1 semaine dans l'ile peut acheter dans ce cas. Mais il a pas droit a la residence avec cet achat.

Aucune delimitation sur les prix. Donc moi personnellement je pense que ca variera selon la gamme, et jusqu'a present les promoteurs ont presentes des trucs qui sont 'legerement' moins que les veritables IRS.

Et n'oublie pas que l'on peut faire rentabiliser sa propriete (si on est pas la en permanence) a travers des locations saisonnieres.

[Charm]

Envoyé par Giorgio B Hills

A noter que l'etranger devra payer un montant important a fonds perdu que pour avoir le droit d'acheter.

L' acquéreur d'un RES devra payer un droit d'enregistrement fixe de 25,000 USD à la place du classique 5% de droit d'enregistrement. Cela veut dire qu'ils ont tablé sur un prix autours de 500,000 USD (5% de $500k = $25k). Cela fait 350k€ euro environ et un peu moins de 15 millions de Rs. Cela reste "correct" pour une belle maison avec un équipement assez haut de gamme. Après c'est sur que tout le monde soit n'aura pas les moyens soit ne voudra pas investir ce montant dans une maison. Mais cela reste un investissement honorable quand même car il y a une possibilité de plus value.

Envoyé par Giorgio B Hills

Ces RES villas doivent etre equipes d'un minimum des espaces communs (genre spas, 'ti parcours de golf, boutiques, etc.) et des investissements importants sont aussi a prevoir par le promoteur a niveau de la preparation du master plan, etudes impact environnement, etc. Tout cet investissement initial sera reflecte sur le prix final de la maison...

Tout cela n'est pas perdu car ces investissement donnent de la valeur au bien. Il n'y a pas forcément besoin d'un centre commercial et d'investissements lourds. Pour les petits RES, un tennis par exemple suffit pour couvrir la composante commercial et loisirs. D'autres prendront l'option d'une piscine commune avec petite salle de sport ou sauna par exemple.
A mon avis, il y aura pour tous les budgets (avec un minimum quand même d'environ 9-10 millions Rs).

[Giorgio B Hills]

Salut Charm & Nadeem,

Très intéressantes toutes ces réflexions. Néanmoins je pense que le prix minimum d’une maison RES ‘bas de gamme’ sera bien supérieur à ces Rs 10m (peux importe la qualité des finissions) tout simplement parce-que le prix sera aussi fixé par le marché et ce marché sera composé principalement par des étrangers. Regardez aujourd’hui qu’est-ce qui se passe avec les maisons et appartements en location pour les étrangers. Assez souvent les propriétaires demandent des loyers exorbitants parce qu’ils estiment qu’à la base l’étranger doit pouvoir se permettre de payer au moins le double du prix du marché local. Il suffit que tous les promoteurs des RES s’alignent pour fixer un prix minimum et personne pourra faire servir des arguments tels comme « j’ai vu une maison pareille pour la moitié du prix » et la réponse basique sera « oui Monsieur mais ceci c’est du RES, l’autre vous n’avez pas le droit d’acheter ».

Ecoutez-moi bien, c’est cet argument seulement qui « justifiera » le prix « élevé » de la maison RES, vu que le gouvernement n’interviendra pas à ce niveau, c’est que la loi classique du marche immobilier qui définira le prix final de ces maisons. Les promoteurs et les propriétés des terrains (ces derniers en moindre mesure) auront tout a gagner, et tant mieux car cela sera bon pour l’économie mauricienne et pour les mauriciens.

Les acheteurs potentiels étrangers auront qu’accepter ces prix s’ils souhaitent devenir propriétaire à Maurice. S’ils feront de la plus-value c’est une réponse que je ne connais pas encore. A la base ils achètent une maison à +/-50% plus chère que le marché mauricien. Les maisons locales vont en effet monter en valeur sur les années à venir mais est-ce que les maisons RES suivront la même tendance ? Je ne sais pas. Ce que je sais c’est qu’elles monteront en valeur SI l’économie en Europe est positive dans les années à venir et le pouvoir d’achat des européens augmente sur le même période. Pour moi le prix de ces 2 catégories de maison n’augmentera pas avec la même puissance, ca c’est une évidence SAUF si l’économie en Europe se porte bien dans l’avenir.

Je ne veux pas décourager les acheteurs potentiels des RES, tout au contraire, je pense que ces maisons se venderont comme des pains chauds, tres rapidement. Ce seront des objets d’investissement ou 2eme residence tres atrayants pour les étrangers et en plus les petits entrepreneurs locales en sortiront largement beneficiés. La conception de ce type de projet est toute une réussite pour le gouvernement j’estime.

[Charm]

comme tout, les bons produits qui sont a un bon prix se vendront facilement, les mauvais produits a un prix trop élevés ne se vendront pas facilement.
Aucun doute que ces maisons seront plus chères que les autres maisons mais aussi je pense aussi qu'elles seront mieux équipées.
Plus ça va aller, et plus les RES se feront, du coup il y aura plus d'offre et donc la loi de l'offre et de la demande s'appliquera.
Après, disont que le terrain revient à 3 m Rs, la construction de la maison à 7 m Rs soit un total de 10 m Rs. Et que la maison se vend 14 m Rs. Tu auras (à Maurice comme ailleurs) des gens qui ne voudront pas (ou ne sauront même pas) s'occuper de tout les emmerdes liès à la construction d'une maison (et il y en a quand même pas mal à Maurice). Donc ils paieront 14 m Rs pour cette maison qui sera le prix du marché. A mon avis en final il sera difficile de comparer car le produit ne sera pas le même mais je pense que l'écart de prix ira de 10% plus cher à 50% plus cher.

Sinon, je pense que 75% des acheteurs seront plutôt des touristes/investisseurs étrangers mais qu'il y aura quand même une partie (minoritaire) qui seront des expats, des Mauriciens locaux (il y a quand même pas mal de Mauriciens qui ont des $$$) et des Mauriciens de l'étranger (qu'on pourraient aussi classer dans étrangers).

[claude et bernard]

Bonjour, sur ce sujet de la possibilité d'acquérir un bien immobilier sans attendre les 3 ou 10 ans pour un retired non citizen (ce qui est mon cas), j'ai entendu dire qu'on pouvait faire une location-vente, c-a-d acte notarié, location avec versement de la totalité (ou presque) du bien, acte définitif qui ne sera enregistré qu'après la période des 3 ans (quitte à payer à ce moment un supplément à cause de la plus-value que le vendeur serait amené à débourser. Ce serai mieux qu'un RES surtout pour le choix. Mais je n'ai pas eu de confirmation sûre par un notaire. Ca m'interesse car je préfère être "chez moi" que de louer. Quelqu'un a t-il des tuyaux? Merci d'avance

[TWIST]

"Etre chez soi", avec un permis comportant un paragraphe disant qu'il peut être retiré à tout moment, sans avoir aucune raison à donner ?

Une "épée de Damoclés" au-dessus de la tête chaque fois que l'on franchit la porte du "chez soi" ?

[Giorgio B Hills]

Envoyé par claude et bernard

Bonjour, sur ce sujet de la possibilité d'acquérir un bien immobilier sans attendre les 3 ou 10 ans pour un retired non citizen (ce qui est mon cas), j'ai entendu dire qu'on pouvait faire une location-vente, c-a-d acte notarié, location avec versement de la totalité (ou presque) du bien, acte définitif qui ne sera enregistré qu'après la période des 3 ans (quitte à payer à ce moment un supplément à cause de la plus-value que le vendeur serait amené à débourser. Ce serai mieux qu'un RES surtout pour le choix. Mais je n'ai pas eu de confirmation sûre par un notaire. Ca m'interesse car je préfère être "chez moi" que de louer. Quelqu'un a t-il des tuyaux? Merci d'avance

Personnellement ce montage me parait hyper-risque a plusiers niveaux...

Dans le cas de figure ou la valuer de la maison aura plus que double au bout des 3 ans (scenario probable), est-ce que le prix final de la propriete sera tjrs interessant pour vous et pour l'actuel proprietaire ?

[corine]

Envoyé par Charm

C'est vrai ça.... Il faut quand même vérifier que tu ne risques pas de perdre ta nationalité d'origine.

Tiens au passage, vous connaissez des cas ou quelqu'un a perdu la nationalité Mauricienne? Et les raisons ? Officielles et officieuses tant qu'à faire ...

mon mari a perdu la nationalité en partant vivre en angleterre à l'age de 14 ans, son père est rentré, lui est resté. Tout Mauricien qui trouvait l'herbe + verte ailleurs devait renoncer à la nationnalité. Il a mis 18 ans à la récupérer.

[Nadeem]

Je pense que l'idee de base du gouvernement doit primer. On a clairment dit que la competence et les capitaux etrangers nous interessent. Logiquement, creer un cadre pour permettre aux etrangers d'acheter de l'immobilier c'est attirer les capitaux.

Dans ce sens je pense tout a fait logique que les prix des RES soient plus chers que ceux des habitations classiques. Le rapport qualite / prix pour moi, reste dans un autre debat. Mais il faut comprendre (c'est mon opinion) que les RES sont vendu avec 'le droit d'acheter', donc ce droit met aussi un coup sur leurs prix.

En tant que Mauricien, moi je crains que mon fils n'ait, demain, rien de vraiment 'classe' a acheter, meme avec son argent. Il faut proteger le territoire et ne pas le laisser s'echapper... On a vu ce phenomene avec les plages bloquees par les hotels (meme si ca rapporte de l'argent) et moi je crains franchement que maintenant les mauriciens (dans 10, 20 ans) n'ont plus de terres a acheter.

Ce n'est pas un commentaire raciste (je suis moi meme consultant specialiste installation des etrangers), mais je pense que tout le monde (ou presque) sera d'accord avec moi. En tout cas, beaucoup de mauricien en pensent ainsi. L'euro et le dollar valent 40,30 fois plus que la roupie! Le petit Mauricien craint de ne pas pouvoir faire face a la montee logique des prix, si tout est liberalise et facilement accessible aux etrangers. Qu'en pensez-vous?

Donc, pour faire un compromis entre faire fructifier la petite superficie dont on dispose, et laisser le champ au Mauricien pour le future.. je crois sincerement que le facteur prix est un determinant incontournable.

De toute facon, si un etranger veut s'installer au soleil en quittant son pays, c'est qu'a priori, il peut se le permettre financierement (un peu non!?). Maurice est une destination chere au niveau touristique, il faut garder la tendance....

[Giorgio B Hills]

Nadeem,

Suis d'accord avec vous, tout doit bien se passer autant que le gouvernement limite le nombre de ces projets (IRS et RES) + que l'acces "en masse" a la propriete par les etrangers ne puisse se faire qu'a travers ces projets. Cela ne devra donc conditioner la flambee des prix des maisons dites "pour les mauriciens". A mon avis le prix de ces maisons est en train de monter du a l'augmentation du pouvoir d'achat d'une certaine categorie des mauriciens, car ces maisons ne sont pas achetes par des etrangers !

En ce qui concerne le futur, d'ici vingt ans, je crains que si le prix du petrol continue a monter, l'objectif de 2m des touristes sera irrealisable, meme mantenir le taux actuel d'1m des touristes deviendra impossible. Imaginons que le prix du petrol double voir triple dans quelques annees (ce qui est prevu par plusiers analystes), cela fera (au moins doubler) le prix des billets d'avion. Qui pourra donc se permettre de payer 2000 eur pour un aller-retour Maurice ? Pas tout le monde en effet. Cela risque de comporter des effets nefastes sur l'economie locale a touts les niveaux (tourisme, importations, exportations). On a tous interet a que l'on trouve une forme d'energie alternative et vite !

C'est celle-ci ma crainte principale pour l'avenir de Maurice vu qu'on est juste au milieu d'un grand ocean a milliers de kilometres des autres et que notre petite economie depende aujourd'hui en grande mesure du petrol, plus que dans des autres pays industrialises ou dans certains cas ils sont presque autosufissants a niveau des "commodities" tels comme l'electricite, les aliments, etc.

Tout cela commencera a devenir notre realite bientot, le prix de l'essence a Maurice doit augmenter fortement dans les 2 mois a venir, pareil pour le prix des aliments et des produits importes car ils sont transportes avec des bateux qui consomment du petrol, idem pour l'electricite qui est produite en grande majorite a base... du petrol ! MK et AF seront obliges d'augmenter le prix de ses billets d'au moins 25% debut janvier 2009 (faut savoir que 50% du prix d'un billet d'avion est du qu'au kerosene).

C'est ne pas du fatalisme mais plutot du pur realisme, il suffit de lire les journaux en Europe pour se rendre compte que cette situation a deja commence dans certains pays...

PS : Un film absolumment a voir c'est 11th Hour si vous avez l'occasion !